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自住型商品房如何保“刚需”稳房价

2014-05-16 10:31 [来源]:网络整理

10月23日,北京市住建、国土等部门联合印发《关于加快中低价位自 住 型 改 善 型 商 品 住 房 建 设 的 意见》,拟在今明两年相继推出两万套和五万套自住型商品住房。政策的发布犹如给“一房难求”的“刚需”群体打了一针“强心剂”。自住型商品住房能否稳住“一路上涨”的房价,房源如何落实到位,分配机制怎样体现公平和公正,成为购房者最为关心的问题。

业内人士表示,相比于当前大量的住房需求,此类房源入市将产生何影响还有待市场检验,带有保障性质的自住型商品住房同样会面临管理上的难题。

房源入市对市场影响几何

根据意见,自住型商品住房将采取“限房价、竞地价”等方式供地,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右,今明两年将有7万套此类性质的住房入市。

“符合限购条件的家庭都可以购买,而且数量还不少。”因房价上扬而焦虑的朱女士略显宽慰地说,“等一等也许真的有机会买到便宜的房子。”

链家地产研究部分析师张旭表示,“供应规模较大让普通购房者入围的可能性大大增加,这在一定程度上也使得部分购房者出现短期观望,等待这部分房源入市。这或许 会 直 接 缓 解 目 前 的 价 格 上 涨 压力”。

根据中原地产研究部统计数据,最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅供应每年平均在8万套左右。中原地产研究部总监张大伟乐观地表示:“如果明年5万套的计划能成为事实,市场结构将出现质变,这对市场的影响非常大!”

“若供应达到一定规模,自然会影响到新建商品住宅的定价。”但张旭同时指出,“从近5年的住宅交易量来看,每年大概有26.5万套的住房需求,而且自住型商品住房的供应大多集中在相对偏远的区域。相比北京的大量符合购买政策的购房者来说,住房供应还是有较大缺口,实际影响有待市场进一步观察。”

北京房地产业协会副会长陈志则表示,随着自住型商品住房体量增大,明年上半年,老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动,平抑价格的作用将会逐渐得到体现。

七万套房源如何落实到位

“自住型商品住房政策解决了‘夹心层’的住房困难,这一政策由北京来探索非常有必要。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,“作为长效的调控措施,对缓解老百姓因住房问题产生的紧张情绪有重要作用。”

“惠民的政策虽然振奋人心,但政策成败的关键在于这7万套房源能否落实到位。”北京市西城区正在参加保障房轮候的王先生表示,“总觉得保障房供应太有限,希望这次的自住型商品住房能够如期入市。”

据介绍,北京市明确表示年内土地供应将以自住型住房项目地块为主。自住型商品住房地块明年将在 土 地 供 应 计 划 中 单 列 , 确 保 供应。北京市国土局副总工程师王兵表示,国土、规划部门对自住型商品住房的地块梳理工作正在进行,已供应6宗地块,年底前还将有6到7宗 土 地 出 让 , 交 易 方 式 将 以“ 限 房 价 竞 地 价 ” “ 限 地 价 竞 配建”的方式为主。

北京市发展改革委投资处的相关负责人表示,北京市发展改革委将把自 住 型 商 品 房 项 目 纳 入 “ 绿 色 通道”,加快项目审批工作。

对于房源所处的位置,陈志认为:“可能因为某个楼盘所处区域好,配套设施完善,出现了供不应求的现象,而有的区域因为配套方面的原因市场不好,政府应该及时做出反应。”王兵则表示:“北京市力争做到在建设规模大、教育医疗条件好、公共资源覆盖面广、道路交通通畅的地方优先选配。”

保障“刚需”能否公平分配

经适房、两限房的分配问题一直令业内诟病,而带有保障性质的自住型商品住宅也同样面临分配的问题。业内人士指出,由于其比较宽松的购买政策,管理上会有一定难度。怎样确保购房人的确是自住呢?

根据政策,符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭均可购买此类住房,两类家庭可优先购买:一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女);二是已在轮候经济 适 用 住 房 、 限 价 商 品 住 房 的 家庭。政策同时规定,购房家庭只能购买一套自住型商品住房,如将该住房出售,以后不能再购买自住型商品住房。

“虽然组织摇号的主体是开发商,但针对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式,确保公正。”北京市住建委副主任王荣武表示。

有购房者表示,参加保障房轮候的家庭众多,轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭优先购买,会不会挤占其他购房者的机会呢?

对此,王荣武解释,目前北京保障房轮候家庭总数大概有13万,但预计参与自住型商品房摇号的家庭并不多,毕竟两者之间价格差距仍较大。而且一旦轮候家庭放弃保障房而加入自住型商品房摇号,则会取消其此前保障房摇号资格。

业内人士表示,由于有诸多限制政策存在,容易在操作中出现漏洞,未来应在执行过程中出台相应的细则。“比如,由于是限价房产,政策规定在该住房购买满5年后再上市需要缴纳30%的收益。”张大伟指出,“届时如何计算收益,装修、税费、利息等是否要扣除,都需要进一步研究和明确。”

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