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新政落地满月 北京新房市场未见报复性反弹

2015-04-30 09:08 [来源]:未知

  北京新闻网30日讯新政落地满月,楼市成交量上涨较明显,其中,二手房市场的表现相对比较迅速,市场成交量迅速回升。但鉴于北京地区信贷政策并未执行政策的最低标准,新房市场表现仍比较稳定,刚性需求及改善型需求都相继入市,拉动了年初市场回暖。但高端项目回升态势并不是非常明显,虽然部分楼盘正在收缩原来的优惠幅度,但体量较大的企业则仍采取积极去库存战略。

  久违日光盘再现

  央行两次降息、两次降准,在政府救市政策利好支撑下,楼市正在迎来久违的放量窗口。

  “3·30”新政出台已近一个月,市场上大批改善型和刚性需求相继入市,拉动了年初市场回暖,楼市成交量上涨明显,但市场整体仍比较平稳。

  北京市住建委数据显示,截至4月22日,北京市商品住宅成交量为6221套,环比上月增长52%,同比增长85%。

  亚豪机构市场总监郭毅介绍,由于购房资格等前期审查,新房网签数据往往有半个月左右的滞后性。从4月第三周开始,新房的成交数据才开始充分反映出新政对于楼市交易量的提振效果。

  4月第三周全市商品住宅累计成交2173套,环比前一周上涨47%,成交面积达19.97万平方米,环比上涨31%。

  而新政第四周,北京新建商品住宅成交2438套,环比上涨12.2%,同比2014年同期上涨19.74%;成交面积24.45万平方米,环比上涨 22.43%,同比2014年同期上涨19.83%;成交均价23917元/平方米,环比下滑12.2%,同比上涨1.35%。成交数据上涨之外,北京楼市久违的日光盘也再度出现。

  统计显示,上周末北京共有6个项目入市,分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。旭辉御锦中央景观轴带的别墅产品,则是完成了5天蓄客、3小时售罄的成绩单;合生悦上城本次推出的100套房源也在短短一个小时内售罄;泰禾拾景园推出的花园洋房100余套房源也在开盘当天清盘。

  北京中原地产首席分析师张大伟说,日光盘形成主要由于购房者担心房价涨得过高纷纷购房导致购房量上升,从而导致供不应求的局面,再加上开发商推出房源紧张,开盘当日便被抢空。

  去库存仍是王道

  新政的目的主要是通过降低第二套住房门槛从而释放改善型需求,但刚需项目则最先进入楼市。

  万科从新政一出台就制定了促销24小时不涨价、不打烊的策略。北京万科一天内实现销售1.56亿元,之后接连实现首周3亿元销售额,最终创造了15 天15亿元的惊人销售纪录。其中,万科旗下的房山长阳半岛项目更是实现了开盘3小时内252套房源销售一空,实现销售额6.8亿元的佳绩。

  方兴北京则正式推出亦庄金茂悦“小金茂”产品系。“小金茂”主打74、76平方米两居,总价200万元起,共计68套。该项目入市即受到市场追捧。业内表示,方兴地产小金茂根据政策和市场的变化,将原来纯改善型的亦庄金茂悦进行“切割”销售,满足了刚需置业需求。同时,它又不是纯粹的首次刚需置业,作为“悦系”配套户型其价值被市场认可并不意外。

  事实上,“3·30”政策对改善型需求的支持效应有所显现,改善型需求入市的积极性也开始明显增加。

  根据北京房展组委会统计数据显示,关注90平方米以上户型的观展者占比超过70%,与去年秋季房展会相比,增幅达到近30个百分点,客户对大户型的关注度明显增加。

  而上周末入市的3个日光项目也均为改善型产品,户型大、总价低是这些项目的共性。

  融科北京公司副总经理索颖向记者介绍,“本轮新政的一大特点就是鼓励改善型需求入市,千万级别墅产品也明显感受到了市场热度”,公司旗下位于通州宋庄的融科千章墅(楼盘资料 业主论坛) 的客户大都是首次购买别墅产品,目前公司4月销售任务已超额完成。上周六三期项目已经开盘,上叠产品加推,目前客户热度依旧不减。

  业内专家指出,目前新政威力尚未全面爆发,市场还处于相对稳定期,还有不少高性价比项目可以挖掘,以东坝区域为例,除了首开香溪郡此类均价仅为 2.1万元/平方米的高性价比低层洋房,东坝年内同时亦有保利首开天誉和恒大华府这些10万元级顶级豪宅等待入市。北京中原地产首席分析师张大伟预计,随着环五环住宅用地成交溢价率的提高,预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7万-10万元/平方米。这一现象的背后主要是地价的差异。按照正常情况来看,以今年初首开龙湖以拿的东坝地块为例,该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米,也就是说,房价须在5万-6万元/平方米之间方能盈利,而这将成为一个普遍现象。

  与此同时,类似首开香溪郡和首开常青藤等在售项目性比价得以凸显。作为东坝目前惟一一个刚需或首改类产品,首开香溪郡却远超出了购房者的预期。该项目4-8层的花园洋房一梯两户,1.5的容积率和托斯卡纳风情园林不输周边的千万级别墅,关键是均价仅2.1万元/平方米,总价也不过200多万元。对于购房者而言,目前的高性价比也预示着将来更大的升值潜力。所以,首开香溪郡今年的销售业绩也被众多业内人士看好。张大伟预计,针对改善型需求的政策还将被放开,北京房地产完全进入了一个新的时代,东坝市场将有巨大潜力。

  业内人士表示,即便楼市成交回升明显,但涨价项目寥寥无几,虽然市场上有减小优惠幅度的情况,限时涨价大都是营销噱头,但去库存仍旧是开发商当前的第一要务。

  信贷政策尚未执行到底

  “市场成交量上涨仍表现温和的原因是信贷政策未能彻底执行。”一位业内人士介绍,目前农业银行、建设银行、光大银行二套房首付均为五成,而招商银行和交通银行则执行首付六成。二套房利率方面,各家银行均执行利率上浮1.1倍的政策。

  在首套房利率方面,农业银行贷款利率打8.5折需要三个条件:近两年征信一次逾期都不可以有;世界500强、国企、央企、事业单位;必须办农行的金卡,存10万元3个月以上。

  此外,首套房贷款利率实行9折的银行有光大银行、工商银行、邮储银行。

  “考虑到投资、投机需求进入楼市的风险,以及避免政策效果一次性释放后缺乏后续金融手段,北京金融机构在信贷政策的执行方面表现得相对谨慎。这也是市场并未出现预期井喷的直接原因。”有专家表示,目前北京多数银行购买二套住房首付并未达到政策提到的“最低四成”标准。包括各大银行几乎都执行的是“二套房首付五成”的标准,其中部分银行还对客户信用度有要求,甚至还需购买一定数量的理财产品才能享受优惠利率。

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,央行本次调整个人贷款政策在预料之中,也是在释放政府救市的信号,但降首付对楼市不会有根本性的提振作用。目前房地产库存量大,此前二套房首付比例为60%,北上广深二套房首付比例为70%,本次二套房贷款最低首付比例降至四成,对楼市而言只是适度刺激,影响不会太大。相对而言,首套房调低至两成较二套房贷款最低首付比例降至四成对楼市的影响可能更大。

  中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,无论是2014年的央行房贷新政还是最近放开二套房首付比例,虽然其主要目的是为了释放改善型住房需求,但不可否认,这类政策在很大程度上会起到鼓励房地产投机炒作的效果。如果房价被投资者推得极高,而住房消费者不得不进入时,后者就得付出沉重的代价。

  链家地产市场研究部李巧玲认为,随着未来信贷政策的逐渐宽松,贷款比例和审批时效性将更有利于改善型需求入市,无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户,都将享受到政策放松所带来的便利。一旦执行“3·30”政策中二套房首付比例最低四成的银行增多,新房市场将会继续升温。

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